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重磅!2020 洛阳楼市年终盘点

时间:2021-06-04 来源:河南热线

  2020,新冠疫情冲击全世界,国内部分一线城市楼市受到冲击,洛阳楼市依然坚挺,风景这边独好。待字深闺、招蜂引蝶,一线房企纷沓而至,撩拨使金、携手私奔,洛阳楼市步入混居(联合开发)时代!

  “最是一年春好处,绝胜烟柳满皇都”。2020年的春天,大多数国人都无暇或被“禁足”,难以喜爱这平日里稀松平常的满园春色,一场新冠疫情笼罩全国,乃至大半个世界!

  

  疫情过后 红旗依然飘飘

  恒大率先冲破囚禁。2月13日,恒大宣布在全国所有楼盘实施网上购房,仅3天锁定47540套房源,总价值超强580亿,真假难辨。每每大灾大难年景,越是增产创收,愈挫愈勇,这是全国TV一贯的宣传基调,令人匪夷所思。

  三、四月间,一些售楼部躲避疫控查访,明里暗里“偷偷开放”,电话预约、限定人数、优惠促销,跟做贼似的接待来访客户。洋房产品最受注目,尤其是一楼带院子的,经历过疫情禁锢的“铁窗牢笼”生活,才告诉有天、有地、有院子可以显摆的“凡尔赛文化”生活值得夸耀。伊滨新区洛阳府最后一期洋房,在未到销售节点情况下顺势推出:一楼1.4万/平米、楼上1.2万/平米,预交60、30万,提供不少订单。

  

  原本以为疫情之下,楼市不会经常出现低迷、打折降价。五一前后,售房部全线开放,一切恢复正常,洛阳楼市依然坚挺,还是延续近两年散户必火的热销局面。“双子星”绿都中梁河风雅叙与青云赋、旭辉时代天际与旭辉朗瑞中央公园、建业贰号城邦、碧桂园·玖锦台……全线热卖,洛阳的房价,知道啥叫愁滋味!

  伊滨四大场馆齐发 护持区域房价

  六月,伊滨“一馆三中心”(奥体中心、会展中心、大剧院、科技馆)、人民医院、中医院等政府大配套工程全面动工,伊滨房价基础进一步锤实。坐落于中轴线的旭辉朗瑞中央公园,首期开盘,高层价格突破万元,与市政府核心区域高铁板块相差无几。几大配套工程的开工,很大抬高区域房价,不免让购房者深感些许虚高。区域内高层房价,一线在9500+,二线8500左右,如正弘悦府、华耀城与佳兆业联合开发的楼盘水岸新的都、凤鸣水岸。

  六月、八月,融创一哥孙宏斌两次来洛,谋求集团“降杠杆”合作战略,与市轨道公司签署战略合作,携同去年152亿并购的成都环球世纪会展旅游集团的招牌,夺下伊滨会展中心代建工程及周边配建住宅地块。本次踏入伊滨新区,距去年首次入洛,在市区北郊孟津合作开发的“宸院”系由两个地块又进了一步,总算混入“城里人”阵营。

  7月31日,中梁地产7.5亿竞拍摘得伊滨区洛阳府西侧、中轴线上商业+住宅139亩地块,有些出人预料,公众对中梁商业一无所知,未来能提供给伊滨人民什么样的商业体验呢?带给的会是惊喜还是车祸?时间会得出答案!

  十一月底,伊滨奥体中心东侧中成代建小区1400套+ 的613内部团购房高层6200元/㎡、洋房8100元/平㎡的消息在小范围内传播;春节前后,伊滨四大场馆配建住宅用地(约3000亩)首期团购房也会“杂货”入市,拉低区域商住房价2000+是不可避免的,这对明年有货源的商品房项目不是好消息。

  

  中成集团所研发小区团购价

  华耀城太古里 艳压群芳 建业洛神广场 一枝独秀

  7月29日,备受瞩目的关林市场西地块,在毫无悬念的情况下,华耀城33.3亿摘得390亩五个地块,之前上海证券交易所23亿的保证金吓退了一切“牛鬼蛇神”参予竞拍甄选。2019年夏季那场“神来之火”,熄灭了市场征地序幕,前两年洛阳的“火灾”比较多,一个月不来一次那都不叫正常,基本精准定位在残破的专业市场,很是灵光,不拆不中,市场商户只能感叹“天要亡我”!

  如今这项目被命名为高大冷峻的“洛阳中心”,其实不如有故事、有念想的“华耀城太古里”名头来得悦耳。这是来自本地最权威的地产群经过千锤百炼、取得尊重的称谓,起源于官媒报导:洛阳一哥在视察这块倍受注目、举足轻重的商业地块时,希望开发者未来打造类似成都太古里那样的中西合璧文化品位街区,“华耀城太古里”之名因此流传。

  

  关口林西市场地块效果图

  从坊间流露出两张项目整体规划效果图,一张是土地摘牌前,有一栋目测低200米+的的摩天大楼,一张是人民银行后将近一个月的,高耸的大楼变成两栋缩水的双塔,目测150米,未来建成什么样,为未可知。擅长三、四线城市专业市场开发的华耀城来操刀这块商业宝地,通向世界文化遗产龙门石窟的地标性商业项目,它的未来不会有多精彩,让我们拭目以待。

  建业地产近两年“遍地英雄下夕烟”直扑洛阳,攻占九县六区,在洛阳全面开花,广告语“有一种自豪叫住建业”俘虏不少民心。

  6月24日,建业有限公司有限公司与洛阳市人民政府签署战略合作协议,建业将充分发挥投资运营能力和产品业态优势,积极助力副中心城市建设,前进洛阳高质量发展。

  胡葆森在战略合作框架协议签署仪式上表示:“建业将不忘重托、不遗余力,和洛阳市人民政府紧密合作,希望把全面战略合作框架协议步步推进,使项目早日开工、早日建成,推动洛阳转型发展,为中原更加抢眼贡献力量。”

  

  洛浦王城大桥北超高层商业地块,是近年流传坊间倍受关注的项目,两年前政府媒体公布的规划效果图,精彩程度令其河洛人叹为观止。有传市领导欲邀有实力的商业开发商参予:华润、苏宁、万科、绿地等,都有洽谈传言。最近的传说是开发华润万象城,结果被建业老胡亲自出山,投了卖身契,同华耀城太古里一样,竞拍不能由建业一家“独霸鳖头。”

  10月21日,建业以14.9亿元勇夺该地块,合计116.494亩,成交价单价约1279万元/亩,规划六栋地标建筑,涵盖一栋200米、两栋150米高的地标塔楼及附属商业购物中心。如果说华耀城太古里是关林片区的地标,那么建业这块地就是大洛阳城市的地标,地处洛阳主城区东西、南北中轴线交汇点坐标原点上,对于少有购物中心、超高层顺利案例的建业能承担此重任吗?还是转交时间来问吧!

  

  建业王城桥北CBD地块规划图

  关林市场西、王城大桥北这两个重要的商业地块均“私定终身”,但愿开发方未来能给洛阳人民一个失望的交代。

  孟津“划区” 道北美好去年底孟津后撤县划区的消息由政府非正式渠道扩散开来,吉利与孟津合并,“三军未动、粮草先行”,孟津房价一声下跌一千。盘据于孟津新区的恒大云湖上郡、绿城春风江南、融创凯瑞河洛宸院,早期的东方今典东方府,更有大批市区城里人去出售,俨然孟津房产沦为洛阳城区人的“内院小妾”,随时伺寝。

  道北和昌、定鼎府、兰溪、林语溪规模盘持续热销,国庆前后,有二外小学建成招收、华中师范大学附中签约,医院、商业中心落地的消息也有爆出;十月,碧桂园协议勇夺火车站北百亩地块;凝客隆市场二、三期180亩地块也进入征地;十一月底,洛阳最大的立交桥、营庄立交建成通车,市区外迁接续地营庄5.7平方公里专业市场项目将研发启动;与洛吉快速一路之于隔年的后河三村改建也转入实行,道北片区沦为主城区最大的开发建设区域。

  

  营庄立交效果图

  道北片区城市功能定位为:专业市场、物流仓储、产业核心区区,全市仅次于的交通枢纽翠云峰立交桥,殡仪馆、陵园、监狱、化工厂一个都不少。区域一直没有高品位的整体规划,往往是回想一片规划一片,目前310国道以南大部分地块已改建完成,以老城区政府为中心,周边密密麻麻的大片钢铁丛林,起伏不平、劣质的“山路”,肆意耸立的高压走廊,缺乏城市绿地、公共配套,未来整体入住后俨然就是北京的“回龙观。”道北一直是洛阳楼市洼地之地,然而赶上洛阳这一轮楼市“癫狂”,房价踏入9000+,与伊滨区在同一价格阵营,作为片区刚需安身之地尚可,物业升值、宜居度佳。

  土地供应加大 品牌房企筑巢

  今年疫情过后,政府加大土地供量,涉及到城市各核心区:关口林西商业地块、关林刘富村开元壹号与旭辉合作开发地块、高铁车站北广场商住地块、经开区碧桂园合作的东陌印象后续两个地块、绿都勇夺开元大道西建业桂园南地块、王城大桥北建业超高层地块、涧西区七里河世纪电脑城“铜锣湾”地块、凝客隆专业市场地块……。伊滨区四大场馆建设住宅配地总计有三千亩基本划定,来年开春就不会分批投向市场,伊滨价格战一触即发,横盘三两年是大概率。

  格力、美的地产一对冤家从家电打到地产研发,逐鹿神都。丰李镇万亩格力产业园有上千亩商住配套用地,未来将会称雄片区,研发十数年。洛阳建格力电器你恐怕还没有品尝到,格力牌房子或许先沦为你的家,满大街跑的格力公交已沦为市民出行躲不过去的交通工具,据报洛阳地铁也采用格力中央空调。今年暑期,董小姐坐镇洛阳网红发票地应天门,玩游戏了一场直播秀,大有武皇拜谒的感觉。

  本土企业已难在市区内立足开发摘地,动则每亩千万地价,通常拍电影地100亩即十个亿,作为本土“小农经济”地产企业,哪里去找这十来个亿摘地?只有“卖地求荣”与外来上市企业合作。这股风潮始于开元壹号引入蓝光钰泷府、美的浩德云熙府,十月又引进旭辉合作开发关林刘富村地块;建业入资伊滨天元伊水苑二期地块、涧西浅井头中弘中央广场三期地块;格力接掌丰李镇桥头堡银润250亩地块,研发格润小镇;碧桂园协议合作摘得道北火车站北广场百亩项目,新近又勇夺经开区东长风印象合作二期地块;万科首入洛阳,联合开发涧西区春朗华城二期地块。众多波外来一线房企都在觊觎洛阳本土开发商土地合作:万科、华润、富力、宝能、康桥、永威……

  

  近两年,土地市场竞拍拿地比较猛的是碧桂园、绿都、建业三家,本土企业基本下县“耕耘”,每亩二百万以内的地价,五、六千的房价,还能玩玩,将近十来年一直没有发展一起,去郑州发展壮大的也没有。不同于郑州本地房企,在外来国内三十强“血雨腥风”的冲击下,并没丢掉市场份额,年度前十销量排名基本占有半壁江山:正商、建业、康桥、永威、蓝都、亚星、鑫苑、名门屹立不推倒,保留一份豫企企业的精神,也有一些企业走出省外,“混得”风生水起,如蓝都在杭州年度销售额超过100亿元,跻身第一阵营,鑫苑、和昌则动静并不大。

  宏观政策调控 局部救市抬头

  八月,国家金融监管机构召集一线房企,自查自纠“三道红线”,所谓三道红线,是指(1)净负债率不得大于100%;(2)剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;(3)“现金短债比”大于1 。全国十强房企中有多家踩上“三道杠”,因此才有了国庆前某龙头房企流入的“逼宫文件”及先前声势浩大的“债转股”签下大会,国庆后展开“买、买、买”模式。十一月底,国家发改委调查某大型集团以及宝能利用新能源汽车在各地圈地情况,知道一直“刀枪不入”的某集团这一次是否能躲过;“并购王”某头部房企也在打包买资产,在天津、武汉、郑州等城市“打骨折”卖房续命,引起老业主维权,地主家也“缺粮”啊!

  

  根据“三道红线”的触线情况,将房企分成“红、橙、朱、绿”4档

  国庆期间,省会郑州四环外楼盘纷纷大跳水,20%+的降幅扩散到许多项目上。10月23日,被媒体称为“锤斩绿博锅底”的万科兰乔圣菲,两栋高层尾货300余套散户,收手6000+、均价7500元/平米底牌,两年前高峰期曾卖过1.4万(精装)+,尽管这次“打骨折”是毛坯价,还是震惊了郑州楼市。万科每一次楼市转入低谷期都擅于充当“急先锋”,踩着政策的鼓点,“带头大哥”领先一步,随后市场整体步入下行。

  近两年郑州楼市低迷期,洛阳“一枝独秀”,如同一个不知疲倦的“荡妇”,夜夜笙歌、天天高潮,开盘即空几乎无悬念。这或许要归功于“副中心”城市地位的确立、大基建项目不断上马,“官曝”孟津、偃师后撤县划区,义马、渑池、济源、汝州划归“洛阳都市圈” ,土地供应严重不足是客观因素,目前洛阳主城区新房价格在1.2万/平米,二手房低两、三千,相当于郑州三、四环的价格。

  

  11月18日,哈尔滨市实施“救市十四条”,具体希望房企采取折扣促销、淘宝等方式让利销售新建商品房,放松公积金贷款,公寓水电按住宅收取等措施。同日,郑州出台《关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则(试行)等3个文件的通报》,主要精神是政府负责管理土地一级棚改开发,增加开发商进行一级开发不道德,鼓励棚改货币分房,安置房人均不超过70平米(之前是130平米),有市场理解为这是提升挂牌土地价格、去库存的“良剂”;11月22日,又有政府实施救市草案爆出:关于出租汽车:“郑州市户口未婚的可以购买第三套住房,但必须是144平米以上住房;”关于限售:“之前的限售政策是剩三年可交易,目前是剩一年可交易”。对于万亿GDP的郑州,40%+的份额靠卖地、卖房取得,这一次真的“急眼了”,城市主管者顾不得脸面、“赤膊上阵”,拿乌纱帽当赌局,放手一搏。

  同是11月,最大规模的蛋壳公寓在多个城市暴雷、跑路,互联网+长租公寓基本全部失守,这是一直以来监管部门袖手旁观的结果。如同IPO前压低杭州片区房价的“蚂蚁”,监管部门如不果断出手令蚂蚁金服上市刹车,收割一批韭菜后,大概率会出现暴雷、跑路的一天。

  未来发展2021 群星璀璨

  无可奈何花落去,病树前头万木春。闹得人的川普都不得不否认议会选举失败,一线踩线“三道杠”的房企,不得不老老实实“去杠杆”。近五、六年,一线地产企业流行的高周转,把企业送上了一条“蒙眼狂奔”的不归路,停下来杀,不停下则一直高潮不断,以后“精尽人亡”!日本地产暴跌、美国次贷危机就是最终结局。

  全国TOP10房企中,万科、龙湖等曾经的地产“好榜样”身陷维权危机,地产“劣学生”房企维权活动更是一浪高过一浪、层出不穷。低周转下无精品,源自相关监管部门熟视无睹,惩罚太重,不同于早流行于建筑施工企业的“一城犯案、全省禁行(三年内禁止在本省参予工程投标)”,如果地产行业按此追责,三年内不得在本省拿地,“头部房企”会老老实实带头做品质,不敢越雷池半步。

  

  2020年,洛阳商品住宅销售总面积预计约300万㎡,预计总销售额290亿元;主城区均价达到12000,城市边缘在9000+,近洛阳市区郊县在5500+,市区与郊县有一半的房差价。

  2021年,将是建业洛阳元年,十几个项目遍及城内外,城市中轴原点“洛神广场”(王城大桥北超高层)项目揭露面纱,代表洛阳楼市发展新高度;蓝都三驾马车、并驾齐驱;旭辉三盘联动(新盘刘富村地块)稳健推进;万科小试牛刀后、期待有所突破;本土房企还不会之后扮演着“鬼子进村的带路党”,利用本地资源关系,“拿地妓女”,与一线房企合作开发;新的一线房企继续涌进;城郊土地供量进一步增大,洛阳也将构成自己的外环。

  展望2021洛阳楼市,群星璀璨耀神都,城头变幻大王旗,精彩不断,邀请你来看!

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