2021-2023年新乡市中心城区城中村、棚户改造计划公布

　　近期，新乡市人民政府办公室发布了《新乡市中心城区城中村(棚户区)改造三年行动计划(2021—2023年)》的通知。

　　*图片自新乡市人民政府

　　通知中具体了总体要求、基本原则、实行重点及目标、主要任务与确保措施，其中重点反映为城中村(棚户区)改造、沿湖、沿河、沿渠、事关城市基础设施建设改造及对优化城市布局、完备城市功能的实施重点，以及棚户区、城中村改建目标等。

　　实行重点

　　严格老城区棚户区改建范围和标准，原则上并不大拆大建，以老旧小区改造为主；创造条件推进城中村改造，处理好开发强度掌控和土地节约集约利用、村民征地安置和就业发展的关系。

　　重点改建沿湖、沿河、沿渠、事关城市基础设施建设及对优化城市布局、完善城市功能、提高城市形象有根本性影响的生态城片区、高铁片区、铁西片区和大东区片区等重点区域。

　　改建目标

　　总体目标

　　建成区规划区内，共有棚户区124个，已完成改建和开建41个，三年内启动26个；共计城中村77个，已完成和在建22个，三年内启动27个。在前三年棚改攻坚的基础上,分类前进43个开建城中村(棚户区)项目建设，确保正常推进项目全部建成，问题楼盘项目全部消弭。

　　年度目标

　　· 2021年

　　采取国有公司接盘、审计清盘、拓宽筹资渠道等措施，消弭九龙华府、凤凰名都、杨岗、东王村、煤田地质三队等5个问题城中村(棚户区)改造项目;减缓东水东、西十里铺、沈小营等3个城中村项目建设进度，保证项目竣工、群众返迁；启动孙庄、聂庄、秦庄、上焦村、吕村、堡上、茹岗等10个城中村、9个棚户区改建项目。

　　· 2022年

　　加快前进九龙华府、凤凰名都、煤田地质三队等棚户区和杨岗、东王村等城中村改建项目；启动重点区域和老城区7个城中村、10个棚户区改造项目。

　　·2023年

　　启动重点区域和老城区10个城中村、7个棚户区改建项目。

　　主要任务

　　减缓消化项目存量

　　按照属地管理原则，各辖区政府作为棚改项目责任主体，要认真梳理所有棚改在建项目，强化组织领导，建立项目台账，紧盯施工进度，倒排建设工期，制定明确推进措施，确保问题楼盘全部化解、正常实行项目严格按合约誓约前进，力争2023年前在建项目全部交付给住进。

　　对已放批复函但未实施或无实质性进展的项目，一律交还按本文件确定的启动条件实施；对正在实施且尚能正常推进的项目(转入收尾阶段项目除外)，由辖区政府与实行主体签定项目更改协议，重新誓约改造竣工时间,加快改建进度，对仍不能符合合约誓约拒绝的，由辖区政府会同有关部门立即展开清盘处理。

　　对已启动但存在牵涉到升格企业用地、教育用地或土地储备用地、因资金平衡申请调整规划、企业内部股权纠纷、拆迁难度较小和征收补偿资金短缺以及新型农村社区等多种政策性问题，导致建设衰退或推进缓慢、居民长期无法回迁、引起系列社会问题的棚改项目，由辖区政府会同有关部门按照一事一议原则，明确提出合理化、可行性建议,报市政府专题研究，明确处理意见，彻底解决问题。

　　严苛项目启动程序

　　按照“实事求是、量力而行”的原则，从严掌控批准后新增城中村(棚户区)改造项目，不准辖区政府、乡镇(办事处)、村委会及有关企业擅自以招商引资等名义引进企业插手开发改建。

　　所有新项目或原批复函失效未启动的老项目，启动前由辖区政府先行呈交市棚改办开会资源规划、园林绿化、市政道路等业务单位查阅项目现场，确认项目四至范围。

　　范围确定后，辖区政府要对拟改建地块展开调查摸底，按照预征收程序征求被征收人意愿，并制定征税预案、允诺征收时限，报请市政府棚改专题不会展开可行性和必要性论证。

　　通过论证的，辖区政府再与开发企业签定项目改造框架协议，明确征收完成时限、安置房建设进竣工时限、优先拆毁牵涉到基础设施和公共设施建设用地等内容；未经论证的，非政府主导项目不得按《新乡市人民政府办公室关于印发新乡市非政府主导棚户区(城中村)改造项目申请流程的通报》(新政办〔2018〕63号)启动项目申请程序，资源规划部门未予开具土地、规划意见，住建部门不予同意辖区政府启动评估程序。

　　贯彻转变改造方式

　　按照经营城市理念，以区域改建整合存量土地资源、以土地出让确保改建资金、以片区研发提升宜居水平，坚持算大帐、算数长远帐,力求达到经济效益、社会效益和生态效益相统一、改建项目的征收补偿成本与土地出让收益总体均衡；对显然难以达到收益均衡的，经市政府同意，也可实行多地块综合改造，原则上改建项目投入和收益在本辖区内均衡；确实难以实现自求均衡的,在全市城中村(棚户区)改造项目中整体收益分配中予以安排；仍不能构建总体平衡的，在全市土地整体收储收益分配中予以安排。

　　新启动的城中村(棚户区)改建项目原则上以国有平台公司承担居多，优质大型民企市场化运作为辅，加快培育壮大市、区两级国有投融资平台，大力支持新乡投资集团和有实力的区属国有投融资平台谋划实施区域性改造项目，推动由市场化运作居多向国有平台公司主导居多模式的改变，充分发挥国有平台公司争取专项债券资金及其他政策性金融支持的优势，为项目多渠道筹资金。

　　将2021—2023年计划实行的城中村(棚户区)改建项目全部谋求划入省棚改台账，积极争取上级补助资金。

　　严格市场准入条件

　　鼓励知名度高、实力强、信誉好的国有和优质大型民营企业参予“两改为”项目开发，各辖区在引入研发企业时应先对其资金实力、开发业绩、纳税情况、市场信誉等方面进行综合实力评估审查。

　　白鱼引入企业须在新乡市域内没有问题楼盘，且非国有企业须具备二级及以上房地产开发资质。

　　在市棚改办确认白鱼改造项目四至范围后，研发企业需先向辖区政府缴存1000万元征收启动履约担保金；在预征收程序启动前10日内向政府登录监管账户足额缴存项目所需的征收补偿资金(总额1亿元以下的，足额缴纳；1亿元以上的，交纳1亿)；严格执行“先安置、后开发”的规定，所有安置房施工进度达到正负零前不得启动开发区域建设，实行安置房建设和商品房预售联动监管，商品房预售资金按规定划入监管账号，避免产生新的问题楼盘。

　　规范成本审查程序

　　征收安置成本评估是前进城中村(棚户区)改建的关键环节。

　　房屋征收及补偿要严苛按照《新乡市人民政府关于印发新乡市中心城区棚户区(城中村)改建房屋征税与补偿暂行办法的通知》(新政文〔2017〕173号)确认的原则和标准执行，不准各辖区私下变通，妨碍房屋征税市场秩序。

　　创建市政府分管副秘书长开会，市住辟、审计、资源规划、财政等部门参加的评估监督联席会议制度；实施政府出售评估机构服务制度，由市征税主管部门从评估机构库中随机提取三家评估机构，根据资质资信、服务承诺及报价确定一家评估机构,委托其对白鱼改建地块的整体收益展开测算评估，并出具评估报告，评估报告报专家委员会鉴定并经联席会议审查后生效。

　　定期扩充调整评估机构库和鉴定专家库，并创建动态调整机制，对评估不准确、权威性不高的评估机构和鉴定水平不低、不认真负责的专家及时予以调整。

　　破解征收征地瓶颈

　　征税拆迁是影响城中村(棚户区)改建的仅次于瓶颈。

　　辖区政府要把加快征收拆迁作为前进项目的首要任务，通过强化宣传发动、的组织领导、服务指导、搬迁奖励等有效地措施，因项施策，选准突破口和切入点，增大拆迁力度，延长拆迁周期，增加征收补偿成本，贯彻加快项目征地拆迁进度。

　　积极推行房屋征收信息化系统，构建统一征收补偿标准网上备案。

　　大力推广预征税程序，项目改建范围内居民支持率达到90%比例的，启动实征收程序，由区房屋征税部门与被征税人签订实征收补偿协议；在60日内签约率超过90%的，发布征税公告，实征收补偿协议转为正式征税补偿协议(较大项目的签约时限由辖区结合实际确认，原则上可延长30天)；如协议签定率未超过90%，项目不予启动，且两年内该区域不再考虑列入城中村(棚户区)改造计划。

　　大力推进城中村改建实物安置和货币化补偿相结合，原则上每户不超过三套安置房。

　　开辟审核绿色通道

　　健全城中村(棚户区)改建工作联席会议制度，积极开展重大城中村(棚户区)改建项目联审联批，创建绿色通道，实施容缺受理和容缺审查机制，具体拆迁、土地、规划、建设等环节限时办理和交叉推进拒绝，减缓办理城中村(棚户区)改建项目的规划许可、土地供应、施工许可等涉及手续。

　　对已取得确认函或列为省台账的城中村(棚户区)改建项目，2018年12月1日前获得规划意见、规划条件或平面规划方案经规委会研究通过的，原确认的容积率等规划指标之后有效。

　　市资源规划局要大力前进带方案转让方式供应安置区用地，积极实行平面方案和建筑方案同时报规委会审批制度，最大限度传输规划审核时间；市财政局要减缓土地出让收入拨给进度，不准拖延和挤占挪用；市住建局要大力推行分阶段办理施工许可制度，保证项目早开工，同步插手质量安全监督，保证项目质量安全。

　　强化合同还款监管

　　市资源规划、住建部门和辖区政府要各司其职，健全项目实施阶段的信用评估机制，重点对项目的转让合约遵守情况、开发进度、项目品质、工程质量、交付使用和社会稳定等方面开展评估，完备曝光惩戒机制，对履约能力差、社会反映大、项目前进慢或在开发建设、房屋销售环节有相当严重违法行为的研发企业展开重点监控，列入“黑名单”，直至给予竞买土地容许和资质处理等惩处。

　　辖区政府及涉及部门要强化措施严格控制项目建设周期，移往区建设从桩基施工到返迁入住不得多达48个月，逾期未竣工的极力给与清盘交还等处理；清盘处置的,根据审核结果按同期贷款利率不予补偿。对存量问题化解缓慢、增量问题不断的辖区，实行城中村(棚户区)改造项目限批。

　　总结

　　城市发展已由过去大规模增量建设改以存量提质改建和增量结构调整锐意，城中村(棚户区)是城市宝贵的土地存量资源，研发存量资源要有保留压，消化现有存量项目和推进新项目研发相结合，按照“先移往后研发”要求，前进多元化安置，加快安置房建设进度，在保证安置房与商品房同质同品的同时，也是确保人民群众的权益。