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人口超1200万,郑州的发展前景不可限量

时间:2021-07-31 来源:河南热线

近日,《郑州日报》全文公布了1月6日郑州市第十一届委员会第十三次全体会议通过的《中共郑州市委关于制定郑州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(以下全称《建议》)。

《建议》指出,2020年郑州综合实力明显强化,经济总量超过1.2万亿左右,在全国大中城市中的位次不断前移;城市快速发展,人口每年新增40万左右,总量突破千万,市域城镇面积突破1000平方公里,特大城市的框架基本形成。

郑州2020年常住人口规模已经突破1200万,而郑州六普常住人口是866.1万,十年减少了300多万常住人口,我猜测及可能增加近400万人,等今年4月公布人口七普的具体结果。

这样的人口增量,在不拆分其它地市的情况下,对于一个北方城市、中西部城市,是非常难得的。

然而郑州房价自2018年以来,却持续横盘、阴跌,简直不敢想象。

2土地供应规模要求了房价,郑州的住宅商品房销售面积仅次于中等省规模的重庆市。重庆市、重庆城区人口流入量也非常大,现在重庆和郑州的房价都在阴跌,原因无外乎天量的土地供应,2019年35城住宅商品房销售面积(单位:万平方米),可以看出,重庆和郑州的住宅商品房销售面积位于前两位。

重庆房价下跌的原因无外乎土地供应充足,以求建设天量房子符合大量人口流向。

我们可以通过杭州的土地供应量和卖地收益之间的关系,来侧面印证土地供应和房价的关系,杭州2019年常住人口1036万,近几年每年常住人口流入也是40多万人。

从上图可以显现出,2016年土地供应达到了顶峰,之后逐年增加供应,2019年比2016年增加1/3供应量。从下图可以看出,2016年杭州开启C房模式以来,住宅销售面积稳步上升,住宅销售额却是稳步增长,住宅销售面积则定向依赖住宅土地供应量。

面粉越卖越喜,面包能不涨价吗郑州近5年的土地供应。

郑州历时5年,在2016年基本完成了四环内城中村的征地,可建房城区面积一下子大了很多,于是打开了和重庆市几乎同等规模的土地供应。随着郑州房价的持续阴跌,郑州也意识到了这个问题,土地买的太多太低廉了,重庆ZZ原因天量土地供应保持低房价,郑州可没这个束缚。这不,2020年11月18日,郑州市府办公厅发布了《郑州市储备土地综合开发实施细则》(以下简称《细则》)等三个文件。这三份文件信息量相当大。主要包含几个方面:增强一级土地市场运营的主导,以运营思维供地。鼓励和反对自由选择货币移往。保障精准供地,增加空地。

减少开发商土地投拓场地标准,提升开发商拿地意愿。

先前在一级土地市场上的营商意识将会有很大的转变,郑州要从粗狂的土地市场改变为南方细致的运营坐庄模式。2020年的土地供应量也非常大,但是比着2018年减少不少,并且是逐年增加供应量。说白了,土地要慢慢卖,更高价格买,特别是四环内的土地,卖一点较少一点。3《建议》还指出,“加快撤县(市)设区步伐”,这一点对郑州未来十年的发展更为重要。郑州总面积是7446平方公里,在主要城市中,面积并远比大,下辖6个市辖区,还有5个代管县级市和1个县。它们分别是: 荥阳市 955平方公里巩义市 1041平方公里新密市 1001平方公里新郑市 873平方公里登封市 1220平方公里

中牟县 1393平方公里

上述5市1县就占到了大约6400平方公里,相等于郑州总面积的86%,6个市辖区仅有1000平方公里,占比14%,城区面积相比较是较小的。

郑州市区面积倒数第二,在省会城市里倒数第一。郑州急需撤县(市)设区内部扩容,中牟、新郑、新密和荥阳距离郑州市区最近,首当其冲。特别是中牟,位于郑州和汴京之间,是郑开一体化的最前沿,目前中牟的白沙是正在建设区,个别国有单位已经搬过去办公,一些小区也已经交付给入住,中牟的绿博则正处于研发的初期,2018年绿博最高价超过1.2万元/平,距离郑东高铁车站约20公里,目前已经跌8000元/平左右。

后撤县(市)设区好处多多。县(市)是要保有相当的土地用作农业种地的,农业收益要维持一定的比例,而区则是城市的概念,意味著农业的地位上升、农业投入减少,甚至可以自由选择退出农业,更多的土地盖楼修路、建设基础设施不不受“耕地红线”的限制。更多的郊区土地转入楼市,随着郊区房价的不断下跌,不会造就市区二手房价的上涨。4按照郑州过去十年的发展速度和人口流向规模,郑州2035年常住人口规模可能达到2000万,GDP总量转入各大城市前十名。

郑州在河南是单核城市,省会GDP首位度排名较为靠后,在做到大做到强劲省会的大环境下,郑州经济和人口规模在省内占比将会越来越高。目前,正是郑州房产入手的合适时机。

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